Airbnbのスーパーホストとは何か

Airbnbで民泊を始めた時に、まず初めに目標にしていただきたいのがスーパーホストです。スーパーホストは以下の5項目の審査基準で、評価時期を迎えることで得ることが出来るステータス(称号)です。

【スーパーホストの条件】

  • 宿泊受入れ実績が最低10件
  • 返答率90%以上をキープ
  • 受けたレビューの80%以上が5つ星で、泊まったゲストの半数以上がレビューを残している
  • 確定した予約はキャンセルせず、すべて宿泊完了まで履行した

また、スーパーホストになることで得られる特典は以下の通りです。

【スーパーホストの特典】

  • 優先サポート :Airbnbの電話やツイートによる問い合わせを優先的に対応
  • 検索フィルター:Airbnbのリスティング検索項目「スーパーホスト」に該当
  • 旅行クーポン :丸1年間(審査4回)スーパーホストのステータスをキープし、その一周年記念日に有効なリスティングをお持ちの方にはAirbnbで使える100ドルの旅行クーポンを謹呈
  • 新プロダクト先行トライアル:新サービスは一般公開前のプレビューにご招待。スーパーホストだけのイベント参加も出席可能。

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私としてはスーパーホストの検索に該当する事が何より大きな影響があると思います。ゲストの中でもAirbnbで不安を持っている方は安心のために、「みんなが高評価している部屋を選びたい」と考えるのはごく自然だからです。もちろんAirbnbの中には素敵なリスティングは様々ありますが、安心の印ひとつで印象も異なります。

目標の稼働率を超えるために出来ること一覧

スーパーホストは、年4回の審査のうち受入れ実績が10回以上を条件としています。おおよその計算になりますが訪日外国人の平均宿泊日数が7日前後なので、90日中70日(77%)の稼働率を維持する必要があります。

もちろん民泊として収益を目指すならば、限りなく100%に近い稼働率を獲得したいものです。

・Airbnb以外のサイトに物件登録する

真っ先に上げた方法としてAirbnb以外の民泊マッチングサイトに登録することです。これは必ずしも正しい方法では無いので注意が必要です。運用代行サービスを利用していれば問題ありませんが、個人で複数サイトを運用するには手間がかかります。手数料の違いもありますし保険制度も異なるため注意が必要です。

・写真を変えてみる

2016年12月1日時点でAirbnbに登録されているリスティングは44,000件を超えています。同じ条件の部屋に勝つために、ゲスト目線で目に留まるビジュアルが重要になります。リスティングの写真は誇張し過ぎない方が良いですが、内装の色合いや、部屋の印象を的確に捉えた写真。ホストの人柄を表す写真、リスティングから見える景観などアピール出来る事は出来る限り有効活用するのが良いでしょう。

・宿泊条件の変更

シンプルに稼働率を考えるならば宿泊条件を変えながらPDCAを回すと良いでしょう。当初から計画していた宿泊費用や清掃費用を見直す事で、物件相場に合わせた適切な価格が見えて行きます。もちろん時期要因で需要増になる事もあるので、年末年始や旧正月、桜の開花時期、夏の行楽シーズンといった要所は前もって調整しておくと良いと思います。

私としては、「同じ条件の物件より優れた物件」という観点も大事ですが「自分の物件を気に入った人に楽しんで欲しい」という観点の方が良い循環になると思います。

・レビューの”質”よりも”数”が稼働率を上げる

レビュー率50%以上は、結構難しかったりします。私は運営始めは一緒に飲みに行ったりコミュニケーションを重要視していました。ウェルカムドリンク・おかし等で少しでも第一印象を良くしておくのも方法のひとつです。あと、レスポンスが早い方が満足頂けるので、どんな問い合わせも1時間以内に返信するなど意識を持って対応するのが得策です。

大事なのはハード面(物件の立地や設備)よりもソフト面(ホスピタリティ・細かな気づかい)だと思います。コストとか考えたりし始める前に、まずはオモテナシで勝負してみてはいかがでしょうか。

・熱のあるレビューは稼働率を上げる

驚きの宿泊体験を提供できるホストはレビューでも熱い指示を得ています。あえて民泊を選ぶのですから、日本の文化、ホストの人柄、素敵なリスティングに出会いたいと思うのがゲストの心理です。顔を合わせてコミュニケーションを取る事で良い印象を与えることも出来ますので、出来る限り対面することと、難しい場合でもメッセージ等で日本を楽しんでもらおうという取り組みは重要になります。

自分(ホスト)の人柄は、自分では語ることが難しいです。仮に顔が強面でも、レビューで「親切に接してくれた」「フレンドリーだった」という評価ひとつで、新しいゲストで印象が変わっていきます。

・当日チェックインを許可しているか確認(可動率を上げる)

これは補足程度ですが、当日チェックインを許可していなければ稼働率は下がります。月間で5件宿泊して当日インをNGにしていれば最大稼働率は83%になります。長期宿泊を狙ったりリスティングの事情もありますので一概にダメという訳ではありませんが意図せず設定していないか確認してみてはいかがでしょうか。

参考:意外と知らてない!?Airbnbの予約を一日置きにする方法

・リピートを増やす

東京は観光名所も多く、一回の旅で回れる箇所も限られますので、リピート出来る案内も大事になります。「次来る時、◯◯を用意しておくよ」といった一言だけで毎年恒例のように宿泊頂くゲストもいます。暮らすように旅をする事がAirbnbの理想であるなら、第二の家として帰ってこれる場所を提供するのは大事になっていきます。

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・リスティングの情報は正しく書く

基本的なことかもしれませんが、リスティング(部屋の条件)に誇張や嘘は良くないです。結果としてトラブルになりかねませんので、都合の悪い条件でも書いておくと良いでしょう。部屋で喫煙不可や、階数が高いがエレベータが無い、駅から15分ほど歩く・道が分かりづらい等々。1件の宿泊より1件の悪いレビューの方が後々響きますので、当寸大で民泊をするのが良いでしょう。

清掃をプロに依頼すると出来る事

ピナイ民泊清掃サービスは、Airbnb(民泊)を運営するホストのために最も手間のかかる清掃業務を請負っています。対応実績も述べ3,000件を超え、多くのホスト様に指示されています。

スーパーホストの方に指示される理由として「運用に専念できる」「複数管理でも手間が変わらない」というお声を頂きます。せっかく始めた民泊ですから楽しく運用したいので、「薄利になろうとも嫌な業務は外注したい。」とご依頼頂くお声も多く頂きます。

在宅型民泊で清掃代行

自宅で一部屋を貸し出す民泊であれば、自宅なので掃除は簡単かもしれません。弊社のお客様でも大半は不在型民泊なので需要の差で言えば明らかですが全く需要がないと言うわけではありません。

毎日のようにゲストを受入れ、おもてなしとチェックアウト後の清掃を繰り返し「民泊疲れ」をしてしまう方がいらっしゃいます。利益を取りたいので切り詰めた結果、続かないなんて勿体無い!たまの息抜きとして利用頂くことも出来るのでお声掛け頂ければ幸いです。

参考:民泊を始めたい人のために!!在宅型と不在型の違いを解説!

清掃以外にスーパーホストがやっていない3つの事

民泊の運用方法や、目的は様々ありますが以下の3点は運用する中で悪い方にも振れるので注意頂けると良いでしょう。些細な事かもしれませんが、一人だけで運用すると思考も固まってしまうので定期的に振り返ってみてはいかがでしょうか。

・レビューを気にしすぎない

悪いレビューひとつ付くだけで「民泊を辞めよう」とか「向いてないかもしれない」と思ったりします。失敗や価値観の違いがありますので、気にしすぎない事が大事です。もちろんレビューは正面から受け入れたほうが良いですが、理不尽な内容であれば気にせずポジティブに考えていきましょう。

・稼ごうと躍起にならない

民泊で手間暇掛けているからこそ利益は大事ですが、そればっかりだと続きません。お金は後から付いてくると思う時期も大事です。(事前のシミュレーションは重要なので収支計算から大幅にズレたら要検討です)

・過剰なサプライズをしない

レビュー欲しさに、過剰にウェルカムグッズを豊富にする方も中にはいらっしゃいます。レビューが溜まった時点から盗難が増えたなんて話がありますので、過度にサプライズグッズを豊富にすると良い運用にならないので気をつけましょう。