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民泊運営と代行会社の使い方

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はじめに

Airbnbやagodaなどのサイトを知り、民泊運営を始めたいと考えている方に、民泊運営とはどんなモノかを本ページでご説明致します。民泊が注目されている中で、民泊とはどんなものか。運用するときの注意点など、まずはご確認頂き、必要であればご相談頂ければ幸いです。

民泊運営で必要な業務

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民泊を運営する場合(掲載サイトは仮にAirbnbとします)ゲストを受け入れて管理していく業務は上記の図解で⑤種類に分けられます。感覚的な表現になりますが「個人でホテルを運営すること」と同様の流れになり、フロント・清掃・価格設定・装飾などをご自身の自由な裁量で決めることができます。

もちろん民泊を運営する上では法律を遵守する必要があり、例えば大田区では、区で登録申請を行った方が、6泊7日を下限として運用することが出来ます。(2016年7月現在)

運用する物件も転貸可能な賃貸物件か、ご自身の所有物件に限られるため注意が必要です。

代行業者と対応出来る業務一覧表

上記図において、①〜⑤を全てをご自身で対応するのは難しいです。無理ではありませんが、仮に副業や趣味として始めるのであれば得意な部分は残しつつ、ある程度は「代行業者」に外注することをオススメします。

民泊を継続して運用するには、”無理のないやり方”が、結果として自身の利益に繋がります。(利益=お金では無い場合もあります)

代行業者にどの程度依頼するべきか、以下の表を参考に検討ください。

代行業者種別 運用代行 清掃代行 メール代行
対応エリア 基本的に全国対応 都市部が中心 基本的に全国対応
価格(参考) 売上の20% (完全運用代行の場合清掃費も別途必要) 清掃1回あたり5000円程 月額20,000円
①物件掲載・価格設定
②Airbnbゲスト対応 予約申込対応
質疑応答
宿泊案内
③チェックイン時 案内
鍵渡し
④部屋の管理 (初期)室内の案内表記
近隣施設案内
日用消耗品管理 ◯(完全運用代行の場合)
チェックアウト後の清掃 ◯(完全運用代行の場合)
⑤収支計算
利用のメリット ・運用業務の大半を代行で依頼できる ・細かい運用相談が可能 ・時間の制約が無くなる ・最も労力がかかる清掃業務を代行できる ・汚れ仕事・肉体労働にあたる業務の作業が要らない ・時間の制約が無くなる 日々手間になるゲストとのやり取りを代行できる
デメリット 利益が極端に低くなる。初期の設計や、環境変化によっては赤字になる 清掃依頼する手間が増える。清掃業者によって品質が異なる 自身の業務はコミュニケーションを取らない清掃中心になる
利益

民泊を始めるための収支計算

民泊を始めるために、運用した場合のシミュレーションは重要です。

計画もなく、民泊が注目されているという理由だけで、やりたい事を盛り込むと長続きしません。民泊は文化の異なる人が介在するため不測の事態が多く存在します。

【売上】

 民泊を運営する場合、宿泊に関するお金が売上にあたります。

 売上の予測として 宿泊費相場 × 稼働日数 × 稼働率 で計算できます。

 稼働率は80%を目標にして、年平均の宿泊費が1泊6000円の立地だった場合

 6000円✕30日✕0.8 =144,000円が売上です。

 また、Airbnbは別途清掃料金を設定できます。6500円✕6回= 39,000円

 売上総額が144,000円+39,000円=183,000円になります。

 ※なお、清掃代行を依頼する場合、清掃代金は相殺されることが多いです。

【支出】

 支出の項目は以下の大項目に分かれます。

 ・家賃(賃料・管理費)

 ・運用手数料(Airbnb手数料・代行会社手数料)

 ・運用消耗品(トイレットペーパー・リネン・タオル類)

 ・運用諸経費(電気・水道・通信費)

 1泊6000円の立地で家賃9万程度としておよそ以下の通り支出が発生します。

      家賃:90,000円 
 Airbnb手数料:  4,320円
    消耗品:   2,000円
電気水道通信費: 10,000円
—————————-
      合計:106,320円

代行会社の費用として、上記シミュレーションの場合以下の通りになります。

 完全運用代行: 売上の20%+清掃代 = 144000円✕20%+6500円✕6=67,800円
 運用代行  : 売上の20%       = 144000円✕20%=28,800円
 清掃代行  : 6500円✕6      =39,000円
 メール代行 : 固定20,000円

【利益】

完全運用代行の場合、183000 – (106320 – 67800 ) = 8,880円

清掃代行の場合、 183000 – (106320 + 39000)=  37,680円

メール代行の場合、183000 – ( 106320 + 20000) = 56,680円

仮に初期投資を30万とした場合、回収出来る期間は、それぞれ34ヶ月・8ヶ月・6ヶ月になります。

収益見込みと清掃労力

民泊を運営する場合に、最も労力がかかる業務は清掃です。

上記シミュレーションでは月に6組のゲストが訪れ、チェックアウト後に清掃する必要があります。もちろん月によって回数が異なりますし、都度3時間(当日チェックインの場合は昼過ぎに時間が限られる)程度の清掃が必要になります。

民泊を本業にする方は多くないと思いますので、宿泊後の清掃のために、チェックインを1日空ける設定は出来ますが、それも稼働率を下げる結果になるため非効率と言えます。

ご自身の環境に合わせて労力に見合った運営方法を模索してみてはいかがでしょうか。

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